Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie nieruchomości to jedna z form nabycia prawa własności poprzez długotrwałe i faktyczne posiadania. Kwestie związane z zasiedzeniem regulowane są przez Kodeks cywilny. Art. 172 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U.2020.0.1740 t.j.) precyzuje, kto może nabyć nieruchomość na drodze zasiedzenia, kiedy i na jakich zasadach.

Zasiedzenie nieruchomości: podstawowe informacje

Istnieje możliwość nabycia nieruchomości na własność poprzez jej nieprzerwane, długotrwałe i faktyczne posiadanie. W ten sposób można stać się właścicielem zarówno nieruchomości gruntowych, jak i budynkowych czy lokalowych. Dodatkowo istnieje możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego i służebności gruntowej.

Nabycie własności poprzez zasiedzenie dotyczy wyłącznie nieruchomości, które samodzielnie stanowią przedmiot własności. W praktyce oznacza to, że nie można zasiedzieć np. pojedynczego pokoju czy piwnica. Dopuszcza się jednak zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej. Wyłączone spod zasiedzenia są również drogi publiczne.

Nasza kancelaria adwokacka specjalizuje się w sprawach o zasiedzenie, dlatego też jeśli potrzebujesz fachowego doradztwa lub reprezentacji prawnej na etapie sprawy sądowej, zapraszamy do kontaktu.

Zasiedzenie w dobrej i złej wierze

W przypadku zasiedzenia nieruchomości istotną rolę odgrywa czas. Do uzyskania prawa własności na drodze zasiedzenia należy spełnić warunek samoistnego posiadania nieruchomości przez ustawowy czas 20 lat — jeśli posiadanie oparte jest na dobrej wierze. Jeśli do objęcia rzeczy w posiadanie doszło w złej wierze, wtedy okres zasiedzenia wynosi 30 lat.

Co właściwie oznaczają te pojęcia? Nie mają one prawnych definicji, jednak stosowane są w orzecznictwach sądów. Posiadaczem w dobrej wierze zwyczajowo określamy osobę, która nabyła przedmiot od osoby niebędącej jej właścicielem lub osoby, która z różnych przyczyn nie mogła stać się stroną umowy zawieranej w formie aktu notarialnego (przeniesienie prawa własności miałoby znamiona nieważności). Przykładem zasiedzenia w dobrej wierze jest długotrwałe użytkowanie nieruchomości po zmarłych rodzicach bez prawnego uregulowania spraw spadkowych.

Jeżeli jednak posiadacz wiedział o istnieniu prawowitego właściciela nieruchomości, a jednak rościł sobie prawo własności do rzeczy bez sfinalizowania transakcji w formie aktu notarialnego, mówimy o zasiedzeniu w złej wierze. Wówczas okres potrzebny do stwierdzenia zasiedzenia wynosi 30 lat. Przykładem zasiedzenia w złej wierze może być nabycie nieruchomości od osoby, która nie jest jej jedynym prawnym właścicielem.

Jak nabywa się własność na drodze zasiedzenia?

Prawne nabycie nieruchomości na drodze zasiedzenia (zarówno w dobrej, jak i złej wierze) wymaga postępowania sądowego. Pierwszym krokiem jest więc skierowanie do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości wniosku o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty takie jak m.in.:

potwierdzenie wpłat podatku (np. od nieruchomości),
wyrys mapy ewidencyjnej nieruchomości,
wypis z rejestru gruntów nieruchomości,
zaświadczenie starosty o braku roszczeń reprywatyzacyjnych do nieruchomości.

Konieczne jest też uiszczenie opłaty pobranej od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, której wysokość to 2000 zł (opłata stała).

Po przyjęciu wniosku sąd ogłasza toczące się postępowanie sądowe, a tym samym wzywa wszystkich zainteresowanych w sprawie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Jeśli przez okres trzech miesięcy nikt się nie zgłosi albo w zgłoszeniu nie zostanie wykazane prawo własności, sąd stwierdzi zasiedzenie (jeżeli zostanie ono udowodnione).

Nabywający nieruchomość przez zasiedzenie zobligowany jest do uiszczenia podatku od darowizny wynoszącego 7% wartości nieruchomości.

Zasiedzenie a spadkobranie

W przypadku śmierci właściciela nieruchomości, zasiedzenie może być jednym z rozwiązań dla spadkobierców, którzy nie uregulowali formalnie sprawy spadkowej. Jeżeli spadkobiercy faktycznie posiadają nieruchomość przez okres 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze), mogą wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Warto jednak pamiętać, że zasiedzenie nie zastępuje postępowania spadkowego i nie zwalnia z obowiązku uregulowania kwestii spadkowych.

Zasiedzenie a roszczenia reprywatyzacyjne

W Polsce istnieje wiele nieruchomości, które były przedmiotem reprywatyzacji. W przypadku takich nieruchomości istnieje ryzyko, że ich prawowity właściciel zgłosi roszczenia reprywatyzacyjne. Dlatego przed rozpoczęciem postępowania o zasiedzenie warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona tego rodzaju roszczeniami. W przeciwnym razie, nawet jeśli zasiedzenie zostanie stwierdzone przez sąd, prawowity właściciel może dochodzić swoich praw w drodze oddzielnych postępowań.

Zasiedzenie a ochrona praw własności

Zasiedzenie może być również narzędziem ochrony praw własności. Jeżeli właściciel nieruchomości nie sprawuje nad nią kontroli przez długi czas, może stracić prawo własności na rzecz osoby zasiedzającej. Dlatego ważne jest, aby właściciele nieruchomości dbali o swoje prawa i kontrolowali sytuację na swoich gruntach. W przypadku stwierdzenia, że ktoś bezprawnie zajmuje nieruchomość, warto podjąć odpowiednie kroki prawne, aby zapobiec zasiedzeniu.

Podsumowując, zasiedzenie nieruchomości to proces, który pozwala na nabycie prawa własności poprzez długotrwałe i faktyczne posiadanie. W zależności od okoliczności, zasiedzenie może być korzystne dla osób posiadających nieruchomość bez formalnego prawa własności lub dla spadkobierców, którzy nie uregulowali spraw spadkowych. Z drugiej strony, zasiedzenie może stanowić zagrożenie dla prawowitych właścicieli nieruchomości, którzy nie sprawują nad nią kontroli. W każdym przypadku zasiedzenie wymaga postępowania sądowego i spełnienia określonych warunków przewidzianych przez prawo.