Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie nieruchomości to jedna z form nabycia prawa własności poprzez długotrwałe i faktyczne posiadania. Kwestie związane z zasiedzeniem regulowane są przez Kodeks cywilny. Art. 172 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U.2020.0.1740 t.j.) precyzuje, kto może nabyć nieruchomość na drodze zasiedzenia, kiedy i na jakich zasadach.

Zasiedzenie nieruchomości: podstawowe informacje

Istnieje możliwość nabycia nieruchomości na własność poprzez jej nieprzerwane, długotrwałe i faktyczne posiadanie. W ten sposób można stać się właścicielem zarówno nieruchomości gruntowych, jak i budynkowych czy lokalowych. Dodatkowo istnieje możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego i służebności gruntowej.

Nabycie własności poprzez zasiedzenie dotyczy wyłącznie nieruchomości, które samodzielnie stanowią przedmiot własności. W praktyce oznacza to, że nie można zasiedzieć np. pojedynczego pokoju czy piwnica. Dopuszcza się jednak zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej. Wyłączone spod zasiedzenia są również drogi publiczne.

Nasza kancelaria adwokacka specjalizuje się w sprawach o zasiedzenie, dlatego też jeśli potrzebujesz fachowego doradztwa lub reprezentacji prawnej na etapie sprawy sądowej, zapraszamy do kontaktu.

Zasiedzenie w dobrej i złej wierze

W przypadku zasiedzenia nieruchomości istotną rolę odgrywa czas. Do uzyskania prawa własności na drodze zasiedzenia należy spełnić warunek samoistnego posiadania nieruchomości przez ustawowy czas 20 lat — jeśli posiadanie oparte jest na dobrej wierze. Jeśli do objęcia rzeczy w posiadanie doszło w złej wierze, wtedy okres zasiedzenia wynosi 30 lat.

Co właściwie oznaczają te pojęcia? Nie mają one prawnych definicji, jednak stosowane są w orzecznictwach sądów. Posiadaczem w dobrej wierze zwyczajowo określamy osobę, która nabyła przedmiot od osoby niebędącej jej właścicielem lub osoby, która z różnych przyczyn nie mogła stać się stroną umowy zawieranej w formie aktu notarialnego (przeniesienie prawa własności miałoby znamiona nieważności). Przykładem zasiedzenia w dobrej wierze jest długotrwałe użytkowanie nieruchomości po zmarłych rodzicach bez prawnego uregulowania spraw spadkowych.

Jeżeli jednak posiadacz wiedział o istnieniu prawowitego właściciela nieruchomości, a jednak rościł sobie prawo własności do rzeczy bez sfinalizowania transakcji w formie aktu notarialnego, mówimy o zasiedzeniu w złej wierze. Wówczas okres potrzebny do stwierdzenia zasiedzenia wynosi 30 lat. Przykładem zasiedzenia w złej wierze może być nabycie nieruchomości od osoby, która nie jest jej jedynym prawnym właścicielem.

Jak nabywa się własność na drodze zasiedzenia?

Prawne nabycie nieruchomości na drodze zasiedzenia (zarówno w dobrej, jak i złej wierze) wymaga postępowania sądowego. Pierwszym krokiem jest więc skierowanie do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości wniosku o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty takie jak m.in.:

• potwierdzenie wpłat podatku (np. od nieruchomości),
• wyrys mapy ewidencyjnej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów nieruchomości,
• zaświadczenie starosty o braku roszczeń reprywatyzacyjnych do nieruchomości.

Konieczne jest też uiszczenie opłaty pobranej od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, której wysokość to 2000 zł (opłata stała).

Po przyjęciu wniosku sąd ogłasza toczące się postępowanie sądowe, a tym samym wzywa wszystkich zainteresowanych w sprawie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Jeśli przez okres trzech miesięcy nikt się nie zgłosi albo w zgłoszeniu nie zostanie wykazane prawo własności, sąd stwierdzi zasiedzenie (jeżeli zostanie ono udowodnione).

Nabywający nieruchomość przez zasiedzenie zobligowany jest do uiszczenia podatku od darowizny wynoszącego 7% wartości nieruchomości.